Kas veido nekustamā īpašuma cenu?

Zemes vērtība

Zemes iegāde ir pirmais solis, ko veic nekustamo īpašumu attīstītāji, plānojot mājokļu virzību tirgū. Tā var būt neapbūvēta zeme, piemēram, pļava vai arī, gluži pretēji, – apbūvēta zeme, kas prasīs papildu investīcijas esošo ēku demontāžai vai atjaunošanai. Zemes vērtību nosaka tās atrašanās vieta gan mikro- (vai tuvumā atrodas parks, mežs, izglītības iestādes, ārstniecības iestādes u. c.), gan makrolīmenī (vai zeme atrodas pilsētas centrā, vai kādā no mikrorajoniem utt.). Zemes tirgus vērtību noteikti paaugstinās līdzās esošie meži un parki un labi attīstīta infrastruktūra, savukārt samazinās līdzās esošie maģistrālie autoceļi, elektrolīnijas, dzelzceļa pārvadi, kā arī citi faktori, kas var radīt būtiskas neērtības māju iedzīvotājiem, piemēram, paaugstinātu trokšņu līmeni.  

Iegādātās zemes platība  

Jauno projektu tirgus piedāvājuma cenu noteikti ietekmē arī tas, kāda ir iegādātās zemes platība un konkrētās teritorijas izmantošanas un apbūves noteikumi. Jo vairāk un jo augstākas ēkas iespējams uzcelt, jo vairāk jaunu mājokļu iespējams piedāvāt pircējiem. Tādējādi arī nekustamo īpašumu attīstītājs atsevišķās pozīcijās, piemēram, būvprojekta izstrādes procesā, var samazināt izdevumus. Zemes platība būtiski ietekmē arī to, cik obligāto automašīnu stāvvietu, bērnu spēļu laukumiņu un zaļo salu varēs atļauties, ņemot vērā valstī noteiktos būvnormatīvus. Papildu izmaksas veidosies arī tad, ja aktuāla esošo ēku demontāža vai arī iegādātā zemes platība ir par mazu, lai uz tās izvietotu būvniecības procesam nepieciešamo būvtehniku un materiālus, kā rezultātā nepieciešama papildu zemes īre. Tāpat būtisks aspekts, kas var radīt papildu izmaksas, ir inženiertīklu izbūve: ir būtiska atšķirība, vai tie jāizbūvē pilnīgi no jauna, vai arī pastāv iespēja pieslēgties jau esošajiem. “Ja runājam par pilsētvidi, tad lielākoties tās ir jau apbūvētas teritorijas vai industriālās teritorijas, kur tiek plānota esošo ēku demontāža vai renovācija. Kā rezultātā dzīvoklis, kas iekārtots atjaunotā ēkā, var būt dārgāks nekā tāds pats dzīvoklis jaunbūvē. Degradētu teritoriju labiekārtošana vienmēr prasīs daudz vairāk resursu, lai arī jāatzīst, ka tam ir arī ļoti liela pievienotā emocionālā vērtība – atjaunota un sakopta vide,” stāsta Kaspars.  

Pilsētas centrā vienmēr būs lielākas zemes izmaksas, turklāt jāņem vērā arī pilsētas arhitektūras kvalitātes prasības, kas kopumā sadārdzina mājokļa tirgus vērtību, kā rezultātā – salīdzinājumā ar citiem - šāds dzīvoklis vienmēr maksās vairāk.  

Dažāda rakstura apgrūtinājumi

Gan zemes iegādes izmaksas, gan tālāko apbūvi var būtiski ietekmēt arī dažādi iespējamie apgrūtinājumi, piemēram, ceļa servitūti vai sarkano līniju apgrūtinājumi. Ja tiek iegādāta jau apbūvēta zeme pilsētas centrā vai konkrēta ēka, ko plānots renovēt, papildu apgrūtinājumus var radīt tās atrašanās pilsētas vēsturiskajā teritorijā vai ēkas kultūras pieminekļa statuss. Lai pilsētas centrā uzbūvētu pilnīgi jaunu vai renovētu kādu no esošajām ēkām, nekustamo īpašumu attīstītājam vienmēr nāksies saskarties ar daudz vairāk apgrūtinājumiem, nekā attīstot projektus ārpus pilsētas vai mikrorajonos. Pilsētas centrā vienmēr būs lielākas zemes izmaksas, turklāt jāņem vērā arī pilsētas arhitektūras kvalitātes prasības, kas kopumā sadārdzina mājokļa tirgus vērtību, kā rezultātā – salīdzinājumā ar citiem - šāds dzīvoklis vienmēr maksās vairāk.  

Būvdarbus – ēkas vai dzīvokļa pārbūvi, jaunas ēkas būvniecību, atjaunošanu, restaurāciju, konservāciju vai nojaukšanu, kā arī inženiertīklu ierīkošanu – var uzsākt tad, kad veikti visi nepieciešamie saskaņojumi un saņemtas atļaujas. 

Būvniecības iecere un būvatļaujas saņemšana

Ikvienam, kurš plāno būvdarbus, tajā skaitā arī nekustamo īpašumu attīstītājiem, jāievēro noteikta kārtība, kādā saskaņojama būvniecība. Būvdarbus – ēkas vai dzīvokļa pārbūvi, jaunas ēkas būvniecību, atjaunošanu, restaurāciju, konservāciju vai nojaukšanu, kā arī inženiertīklu ierīkošanu – var uzsākt tad, kad veikti visi nepieciešamie saskaņojumi un saņemtas atļaujas. Jebkura nobīde no grafika vai aizkavēšanās rada papildu izmaksas, jo nekustamo īpašumu attīstītājam jāturpina segt gan darbinieku, gan būvtehnikas izmaksas, kā arī jāņem vērā uzņēmuma plānotā finanšu plūsma. Īpaši nozīmīgi tas ir gadījumos, ja projekta attīstīšanai noformēts aizdevums bankā, kas termiņu neievērošanas gadījumā var veicināt soda sankcijas. Tomēr arī tad, ja nekustamo īpašumu attīstītājs projekta attīstībā iegulda savu naudu, jebkura kavēšanās var radīt naudas plūsmas “iesaldēšanu”.  

Projektēšana, arhitektūra un būvniecība

Jauno dzīvokļu projektu izmaksās divas būtiskas pozīcijas ir projektēšana un arhitektūra: projekta sarežģītība un atkārtojamība. ““Bonava Latvija” var lepoties ar plašu komandu, tāpēc daudzus projekta attīstības soļus varam īstenot paši, kas nodrošina gan savu resursu izmantošanu, gan projektu atkārtojamību. Tādējādi visas zināšanas un pieredze paliek uzņēmumā arī turpmākajam darbam. Jebkurš ārpakalpojums rada papildu izmaksas,” norāda Kaspars. Savukārt runājot par būvniecību, jāatzīmē, ka tās izmaksas ietekmē gan izmantotās būvniecības tehnoloģijas, piemēram, bloki, saliekamais dzelzsbetons u. c., gan arī zemes gabala grunts – var būt nepieciešami pāļi u. tml. Arī jebkura nestandarta būve vai papildu ekstra rada izmaksas, piemēram, pazemes autostāvvietas.  

Mājokļa apdare un teritorijas labiekārtošana

Jebkura mājokļa tirgus vērtība atkarīga no tā apdares un pieejamām papildu ekstrām ēkā, piemēram, lifts daudzdzīvokļu ēkā var sadārdzināt viena dzīvokļa cenu pat līdz 5000 eiro. Mājokļa cenu noteikti ietekmēs tas, vai tajā jau ir pilnā apdare vai tikai baltā, un kādi apdares materiāli izmantoti: vai dzīvoklī jau ir grīdas, durvis, sienas, flīzes utt.  Arī griestu augstums ietekmē būvniecības izmaksas – jo augstāki griesti, jo vairāk betona nepieciešams un attiecīgi lielākas izmaksas. Vēl būtiskas ir apkures sistēmas (grīdas apkure vai tikai radiatori), ventilācijas un santehnikas izmaksas. Arī ēkas fasādē var tik izmantoti dažādi materiāli – koks, betons, plāksnes. Jo vienkāršāka ēka, jo mazāk izmaksu; jo sarežģītāka (īpaši elementi, izvirzījumi), jo, protams, izmaksas lielākas. Arī balkoni veido papildu izmaksas, balstoties to konstruktīvajos risinājumos. Būtisks aspekts ir arī teritorijas labiekārtošana – atpūtas zona, spēļu laukumi, autostāvvietas (ar jumtiem vai bez), zaļās zonas utt. Tāpat mūsdienās arvien populārāki kļūst urbānie dārzi, kas pilsētvidi padara mājīgāku un dabai tuvāku.  

Koplietošanas telpas, noliktavas, papildu elementi  

Papildu izmaksas var radīt dažādu koplietošanas telpu un noliktavu izbūve, iekārtošana un apdare, jumta terases izbūve un dažādi tehnoloģiskie risinājumi: elektrouzlādes stacijas, “gudrās mājas” elementi utt. Jebkurš papildu elements veido un ietekmē mājokļa tirgus vērtību.  

Domājot par jaunu mājvietu jaunā projektā vai ēkā ar vēsturi, jāņem vērā, ka vecas ēkas prasīs daudz vairāk papildu izmaksu uz ēkas siltināšanas, apkures rēķina utt. Savukārt dzīvoklis, kurš iekārtots renovētā ēkā, var būt krietni dārgāks kā līdzvērtīgi dzīvokļi citās ēkās. 

Pirms pieņemt lēmumu par jaunu mājokli, būtiski izvērtēt jaunās dzīvesvietas kopējo sniegto vērtību un ieguvumus. “Man ļoti patīk, kā reiz teicis Neils Balgalis, pilsētplānošanas uzņēmuma “Grupa 93” vadītājs, ka tieši apkārtnes izvērtēšanai ir noteicošā loma gala lēmuma pieņemšanas procesā: pārtikas veikalam un sabiedriskā transporta pieturvietai būtu jāatrodas rokas stiepiena jeb 5 minūšu kājāmgājiena attālumā no mājokļa; ceļā uz darbu ar kājām, personīgo auto vai sabiedrisko transportu nevajadzētu pavadīt vairāk par 20–30 minūtēm; savukārt 10 minūšu jeb aptuveni 1 km gājiena attālumā būtu labi atrasties parkam, aptiekai, ēdināšanas un veselības aprūpes iestādei. Tas noteikti būtu viens no ieteikumiem, pēc kā vadīties, izvēloties jaunu mājokli. Un otrs – apzināties, ka mūsu vajadzības mainās līdz ar laiku, tāpēc dzīvokļa iegāde nebūtu jāuztver kā mūža pirkums. Mēs nezinām, ko nesīs nākotne, bet lieliski pārvaldām šodienu - tāpēc svarīgi, lai arī mūsu mājoklis atbilstu tieši šī brīža dzīvesstilam un prasībām,“ norāda Kaspars.