Покупатели надеются на падение цен, продавцы — на рост. Прав будет тот, кто умеет считать

Самая важная новость ноября – предложение на рынке жилья стремительно сокращается, так как большинство желающих продать выжидают, надеясь, что весной цены вырастут. При этом потенциальные покупатели также надеются на благоприятную для себя ситуацию в следующем году, ожидая снижения цен.

Данные «Индекса уверенности на рынке жилья»* за ноябрь:

• 61 день – столько времени в среднем требовалось для продажи жилья по рыночной цене (в октябре – 45, в сентябре – 36, в августе – 32, в июле – 28 дней);
• 5 % жилья было продано в течение месяца с момента размещения объявления (в октябре – 8 %, в сентябре – 12 %, в августе – 14 %, в июле – 16 %);
• 51 % продавцов потребовали несоразмерно высокую цену для рыночной ситуации (октябрь – 55 %; сентябрь – 58 %; август – 63 %; июль – 60 %);
• 1 % покупателей предложили цену выше указанной в объявлении (октябрь – 2 %; сентябрь – 2 %; август – 4 %; июль – 7 %);
• 28 % сделок состоялись без привлечения кредитных средств (октябрь – 26 %; сентябрь – 26 %; август – 26 %; июль – 24 %).

В целом на рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация – потенциальные покупатели хотят дождаться весны для принятия решения, надеясь на снижение цен, а продавцы, наоборот, выжидают, так как считают, что весной цены снова могут расти.
 

Выжидательные позиции сторон в ноябре также иллюстрируются данными ииндекса – если в июле на продажу недвижимости уходило менее месяца, то в ноябре среднее количество требуемых дней уже достигает 61, а количество жилых объектов, проданных за месяц, снизился с 16 % до 5 %. Также за этот пятимесячный период уменьшилась и доля продавцов, желающих получить неадекватно высокую для рыночной ситуации цену, в то время как количество покупателей, готовых платить более высокую цену, чем изначально запрошенная, в настоящее время составляет всего 1 % из тех, кто участвует в сделках.
 

Ожидание желающих продать в ноябре отчетливо отразилось на динамике количества объявлений, которое уменьшилось почти на 36 % по сравнению с августом. 

В частности, количество впервые размещенных объявлений о продаже недвижимости в ноябре составило ~2930, а в августе – ~4570. Причем сокращение предложения наблюдается как в категории серийного и довоенного жилья, так и в новых проектах.
 

Также зафиксированы случаи, когда недвижимость, выставленная на продажу, внезапно снимается с предложения. Причиной тому могут служить несколько факторов. Во-первых, нежелание снижать цену, чего активно стали требовать покупатели. Во-вторых, продавцы передумали продавать, потому что рассматривают недвижимость как инвестицию с возможностью зафиксировать стоимость актива. В противном случае после сделки они должны сразу четко знать, куда вложить свои финансы, чтобы деньги на счету не обесценились при такой высокой инфляции. В-третьих, часть объявлений перемещена в раздел аренды.
 

Хотя даже профессионалы не решаются делать точные, основанные на фактах прогнозы о ситуации на рынке в следующем году, желание продавцов выждать, если это позволяют условия, теоретически можно понять. В то же время труднее найти логическое обоснование мотивам покупателей не торопиться со сделками, если предлагается хорошая недвижимость по приемлемой цене.
 

«Некоторые мировые экономики уже демонстрируют относительно высокую устойчивость к инфляции и росту процентных ставок, что создает благоприятные условия для дальнейшего развития рынка недвижимости. 

В Латвии мы также видим, что уровень занятости стабилен и даже немного растет, увеличившись на 3,5 % в третьем квартале по сравнению с первым. Поэтому, оценивая сложившуюся ситуацию с точки зрения покупателей, следует сказать, что если доход от аренды выбранного для покупки имущества может покрыть ежемесячные платежи по кредиту в случае необходимости (например, при изменении платежеспособности покупателя), ждать сейчас незачем», – поясняет аналитик рынка «Latio» Ксения Иевлева и добавляет: «К сожалению, часть общества не до конца понимает процессы рынка недвижимости и его цикличность, часто мыслит краткосрочно. Однако 

недвижимость, особенно если она единственная, следует рассматривать как долгосрочную инвестицию не менее чем на 10–15 лет, 

где небольшие ценовые колебания, которые мы переживаем в данный момент, могут оказаться незначительными в такой перспективе. Поэтому, принимая решение о покупке, каждый должен оценивать свою индивидуальную ситуацию – сбережения, платежеспособность, условия жизни, доходность недвижимости – а не полагаться только на общие тенденции рынка. В выгодном положении сейчас могут оказаться те, кто умеют считать, способны сопоставлять долгосрочные вложения в объекты недвижимости с уровнем инфляции и рисками».
 

Хорошим примером того, что на данный момент наиболее целесообразно инвестировать свободные финансовые ресурсы, является также и ноябрьский Индекс большой доли сделок, совершенных без использования кредитов – они составляют более четверти или 28 %. Это говорит о том, что жители со свободными средствами спешат их вложить, ведь даже 3,5 % годовой прибыли от сдачи в аренду в настоящее время выгоднее предлагаемой банками депозитной ставки в 0,2 %, не говоря уже о криптовалюте, которая на данный момент инвесторам приносит убытки. 
 

Свод ноябрьских данных о предложении новостроек на первичном рынке Риги показал, что в октябре, когда на рынок вышло самое большое предложение новостроек в течение года, средняя цена жилья в этом сегменте немного снизилась в сделках – если в октябре она достигала 2470 евро/м2, то в ноябре она составляла 2400 евро/м2. Снижение средней цены в основном объясняется заблаговременным бронированием, а также тем, что в основном продаются новые квартиры из более дешёвого ценового сегмента. Однако в целом цены в объявлениях на эту недвижимость продолжали расти – с 2990 евро/м2 в октябре до 3025 евро/м2 в ноябре. В то же время, по отношению к первому кварталу года, цены новых проектов на вторичном рынке также продолжали расти – средняя цена в сделках на такие квартиры в микрорайонах в ноябре составила 1850 евро/м2, а первом квартале – 1750 евро/м2. Это еще раз подтверждает, что в настоящее время нет оснований для прогнозирования возможного снижения цен в сегменте новых проектов, как на первичном, так и на вторичном рынке. Напротив, цены продолжают расти.
 

Хотя опасения граждан по поводу будущей экономической ситуации в силу ее непредсказуемости оправданы и хорошо понятны, нужно уметь приспосабливаться к каждой ситуации. Рано или поздно стагнация последнего месяца на рынке недвижимости выльется во все более активные события, способствуя развитию желаемых покупателями или продавцами сценариев уже в следующем году. Поэтому обе стороны должны быть не только достаточно бдительными, но и оценить существующую ситуацию и возможности, плюсы и минусы, а также риски, принимая взвешенные и обоснованные решения.

*Расчет индекса сделан на основе данных, предоставленных агентами недвижимости «Latio».